Wimberly Allison Tong & Goo (WATG) 具有悠久的酒店設計歷史 - 準確地說已經有55年了。設計成功的酒店不僅是我們的長處，而且是我們的使命，及公司生存之使然。
　　公司在世界各地的事務所所設計的項目橫跨六大洲。據旅游與休閑（Travel & Leisure）雜志及Conde Nast Traveler雜志統計，WATG 所設計的世界級大型酒店和旅游勝地數目遠遠超過其他任何的公司，我們甚至曾設計過水下酒店和太空旅游勝地。

　　WATG的第一個項目是1945年－對位于威基基海灘的夏威夷皇家酒店的翻新工程。我們在非常早的時候就已決定將酒店設計作為我們的專長。

　　酒店設計是我們的命脈及優勢所在， 展示優質設計和盈利之間聯系的理念也根植于我們公司的生命之中。

　　酒店設計會不會對酒店日后的財務經營狀況有所影響呢？ 許多業內專家都認為肯定是有影響的。為找出一個適當的、可量度的方式來表現酒店的設計和酒店利潤間的關系，我們著手進行了調查研究。

　　關于設計與創收間的關系，我們有三個假設：

　　創收假設1：日均房價ADR

　　設計完美的酒店能帶來較高的日均房價。

　　創收假設2：住房率

　　完美的酒店設計能帶來高住房率。

　　創收假設3：平均每間可住客房的創收RevPAR完美的酒店設計能提高平均每間可住客房的創收。有兩項假設與利潤有關：

　　利潤假設1

　　我們推論一個設計完美的酒店也能使運營成本減少從而使利潤最大化。

　　利潤假設2

　　我們最終的假設是，優良的設計可以減少與以下幾項有關的成本：

　　· 人力

　　· 能源

　　· 維護

　　· 運營效率

　　研究方法

　　我們要做的是，將我們所設計的酒店與一組級別相同的但不是我們設計的酒店相比較。

　　史密斯（Smith）旅游研究機構提供有關的

　　統計數據。

　　我們盡最大的努力去減少變量，因而可以做到拿"蘋果與蘋果比較"。

　　等級：我們將四星、五星級酒店的與其他四星、五星級的酒店相比較。

　　運營：鑒于不同的酒店管理會給酒店帶來差別顯著的運營效益，因此在這個研究中的所有酒店都由同樣的六家公司來管理，這六家公司是：威斯汀、凱悅、希爾頓、喜來登、。麗佳、四季。

　　此外，考慮到可能發生的意外事件對單一年度酒店運營的影響，我們進行了連續十年的研究。
　　研究結果：也許聽起來有點象自夸，但我所能告訴大家的是，研究數據表明，優質的設計與酒店盈利有相關性。我首先向大家介紹日均房價－ADR。

　　日均房價(ADR)

　　在1991至2000年期間，我們所設計酒店的日均房價明顯比對照酒店的日均房價高，其差別在1993年時為51美元，到1996年則上升到了61美元。

　　通常酒店會側重于增加其利潤的兩個策略之一：提高日均房價或提高客房率。正如您所知道的，要同時提高此兩項指標難度很大。

　　然而，我們所設計酒店的高日均房價并非來自客房率的損失。相反，我們所設計酒店的客房率也是相當高的。

　　客房率

　　從全國范圍來看（美國，譯者注），在過去的十年里，我們所設計酒店的客房率比對照酒店的客房率平均高五個百分點。

　　同樣，在過去十年里，WATG所設計酒店的客房率以年均2.2% 的速度增長，而相同級別的對照酒店的客房率的年均增長速度只有1.3% 。

　　平均每間可住客房的創收（RevPAR）

　　從數學上說，平均每間可住客房的創收等于客房率乘以日均房價(ADR)， 因而一點也不奇怪WATG 所設計的酒店能有較高的可住客房房均收入。就全國范圍看（美國，譯者注），WATG 所設計的酒店，其平均每間可住客房的創收比對照酒店要高出50美元。

　　研究結論：研究數據清楚地表明－優質的設計與酒店盈利有相關性。盡管您可能已經信服我所列的事實，我還要向您說明優質設計是如何影響酒店利潤的。

　　一般來說，優質的酒店設計能在兩個主要的方面對酒店最終運營產生影響：增加營業額并且（或者）減少運營成本。

　　由項目總體規劃開始

　　最有可能影響創收和成本節約的環節是總體規劃設計階段，優質的設計能使土地價值的回報率達到最大。

　　這個位于巴哈馬 的酒店，體現了高水平的總體規劃方案和設計對度假設施的財務運營狀況所可能產生的影響。

　　1994年，太陽國際公司的主席Sol Kerzner 先生購并了巴哈馬群島 的天堂島度假設施。他希望借助一個富于創造性的設計能將原來 萎靡的、運營狀況不佳的二流酒店變成世界級的旅游目的地。通過投入1億2千5百萬美元，聚集優秀的建筑師、規劃師和設計師，精心制作了已沉入海底的城市亞特蘭蒂斯，并以此為藍本來翻修該度假設施，使之煥然一新。亞特蘭蒂斯給人以"歷幻、歷奇"的體驗，與周圍的環境十分協調。

　　總體規劃包括了主要建筑點的改進以及升級到現有的結構。我們還建立了一個統一的、可以延伸到下一工程階段的主題。
 
　　在總體規劃完成后不到7個月，改造后的度假設施再次向公眾開放。

　　經過重新市場定位后，度假設施取得了以下成功：

　　客房率上升了44%

　　日均房價（ADR）提高了91％

　　可住客房的房均創收（RevPAR） 提高了175％

　　項目用地的設計和景園設計的投入

　　Urban Land Institute 出版的報告，通過11個案例分析得出結論：高質量的項目用地的設計和景園設計對酒店的盈利和價值評估有積極的正面影響。 此研究涉及的大多數發展商都認為，對于規劃和景園設計的投入有助于獲得更高的利潤。在有些情況下，發展商推測景園設計給他們帶來了高于本地市場及競爭者5％的利潤。

　　增添新的收入渠道

　　如果您的收入僅源于房費及電話費的話，您大概需要考慮別的收入渠道。根據現有的條件，您也許可以增加水療設施、健身俱樂部，商務中心或零售部。假如所增加的服務項目切合本地市場需求的話，酒店住客和非酒店住客都有可能成為潛在的收入來源。

　　例如在威基基的凱悅酒店 ，我們非常成功地將原來的辦公室改造成水療設施，此水療設施50％的收入是來自住在其他酒店的客人。

　　在佛羅里達棕櫚海灘的The Breakers，業主（也是我們的客戶）增添了20000平方英尺的水療設施和沙灘俱樂部，此服務項目被證實，在開放的第一年內使整個度假設施的業務增加量超過了20％。

　　酒店餐飲，自營或出租

　　一家國際酒店咨詢公司－HVS 國際的總裁Stephen Rushmore 先生指出，如果餐飲部所能帶來的利潤低于利潤的20％，應當考慮將餐飲服務改為別的項目。

園林景觀監理工程師建材園林工程別墅設計園林設計裝飾材料景觀雕塑　　樹立酒店餐館的品牌，利用知名的牌子和概念去吸引當地及外來游客。

　　位于威基級的Alana Doubletree， 業主有一家經營不善的飯店，每月都在賠錢。所以他們決定將餐館出租給知名廚師Phillipe Padovani。名廚找到WATG，我們將餐館進行了改造翻新，深受市場歡迎。結果Phillipe Padovani為有自己的餐館而高興，酒店業主業則為有租費常項收入而高興。

　　有生態意識

　　美國旅游協會最近的一項研究表明，約有4千3百萬的美國人認為自己是生態旅游者。他們并不全都是商務旅行，但這些人宣稱當下榻在他們認為是具有綠色環保意識的酒店時，他們愿意多付8.5% 的費用。

　　也就是說，人們愿意付更多的錢去實現節水，節能，減少浪費和減少污染的目的。

　　有證據表明，具有環保意識的酒店能吸引更多的顧客。已擁有多于200個成員的綠色環保酒店協會有許多這樣的例子。一個在 Kennebunkport 的Colony 酒店，自酒店定位為綠色環保酒店后，客房率增加了25％。

　　將客房風景最大化

　　這項建議對大多數人來說象是不相關，然而我還是決定要提及它。

　　一般來說，擁有良好風景的客房房價可以比風景較差的客房房價高出10％ 到25％。這是一筆不需額外投資的額外收入。

　　翻修改造和升級

　　另一個創造高收入的辦法是酒店升級，通過花錢來掙錢。

　　我知道你們當中很多人的酒店相對是比較新的，盡管如此，您也會面臨比預期的要早得多的酒店翻修改造問題。

　　由于酒店業日益激烈的競爭，以及快速變化的技術，導致了資產翻修改造的周期被加快。過去一家酒店在其功能和實用方面變得落伍之前，可以運營25至30 年，現在也許只有15至20年就不得不考慮進行重大翻修改造了。對資產外觀的翻修改造，在過去可以推遲5至6年，但如今為讓資產有常新的感覺，外觀翻修改造是日漸頻繁。

　　翻修改造和升級已經變成一個持續不斷的過程，問題是您如何決定該投入多少錢以及該投在什么方面呢？

　　有時候您并沒有什么選擇的余地，比如當我們為業主作酒店資產評估報告時，就已向他們指出什么地方必需要翻修改造了，有可能涉及到類似修理漏水的屋頂、更新過時的設備或購置符合安全規則和立法機關要求的設備等等。

　　除此之外的情形，您就有較多的選擇余地了，您于是要確保能夠收回投資。

　　夏威夷Outrigger 酒店集團的首席運營官（COO）Perry Sorenson 先生認為提供高質量的客房是理所當然的。他說設計完美、看起來很新的客房不一定能為他們贏來生意，但如果沒有這些，他們無疑會失去很多生意。
 
　　Perry要找一個能使內在回報率 (IRR) 達到15％的翻修改造項目。這里我引用他的原話："我們對要達到目標（IRR＝15％）所需的現金流量進行了估算。如果達不到目標的話，我們則換另一種設計方案。例如，我們也許會決定投入更多的資金－如果因此能吸引更多的顧客和擴大市場的話。"

　　這種決策方式使得威基基Outrigger將自己由3星級酒店重新定位為4 星級酒店。由此而來的改造是大規模的，包括改進酒店外觀及升級酒店大堂、餐飲設施、零售部和其他公共場所的翻修改造，然而此舉為Outrigger 帶來了更為富有的客人。

　　結果是翻修改造后的資產不僅達到了業主關于15％內在回報率的要求，還使毛利潤提高了25％。值得一提的是，此酒店在Outrigger 的所有45 個酒店中顧客滿意率名列第一。

　　如前所述，增加利潤可以通過增加營業收入，也可以通過降低成本來實現。

　　如果您還不太清楚設計對運營所能產生的影響，可以請教新近退休的夏威夷大學旅游管理學院院長朱卓任先生。

　　他指出："設計糟糕的酒店很難賺錢。" 這就是他將自己已是第三次印刷的書定名為 "度假酒店的開發和管理"的原由，因為開發和管理是兩個不可分割的方面。

　　確定對成本有最大影響的方面

　　除了土地和融資，開發成本主要是建筑材料。這是看起來最有可能省錢的地方。

　　但在這里我想提醒一句：價值工程學一詞頻繁出現，經常被誤以為是降低成本和縮小規模。

　　正確對待價值工程學

　　做好并重視工程學能讓您花同樣多的錢而造成更多的建筑，或以少量的錢建成同樣數目的建筑。

　　換句話說，價值工程學能使您在兼顧工程預算、工程質量、工作規模及進度的同時實現預期的目標。

　　我知道這聽起來有點象自私，但我們從業主那里學到－如果您希望要降低開發成本的話，您不能在設計費上作文章。要挑選那些有經驗的、符合您需求的專業設計師，一位擁有31個萬豪酒店的的業主告訴我"優質設計一點也不比劣質設計昂貴"。事實上，我要說劣質設計會使您耗費更多。

　　優質設計反而能為您省錢，好的承包商亦如此，特別是如果您在早期就能使用他們。

　　分析初期成本和酒店生命周期成本

　　明智的購買者 低廉的價錢并不一定意味著最好的價值。一位業主告訴我，他在地毯的費用方面節約了50％。節約的原因是他買了顏色印染不佳的次質產品，沒想到那種地毯非常容易變臟，而且臟得很明顯。結果不到一年，他就不得不更換新地毯，正應了電視廣告中一位加油站工人說的話："您可以現在付錢，也可以以后付錢。"

　　縮減設計費用意味著推遲成本開支而不是真正減少成本。有這樣一個例子，一位總經理告訴我，他所管理的一個酒店，因用于安放冰箱的空間設計得比較狹窄，他們不得不頻繁地購買小包裝的食品……月復一月、年復一年，從而導致酒店的食品費用開支上升了5－6％。

　　提高員工的滿意度

　　無論什么形式和規模的酒店，最昂貴的運行成本是與員工有關的項目。

　　經營成本

　　我相信大家毫無疑問都會盡最大努力來吸引和留住好的員工，優質設計與此有什么關系呢？

　　一些總經理曾對我說，高質量的工作環境幫助吸引來高質量的員工。

　　員工們希望被尊重，您的員工如何評說您對他們的重視度呢？

　　精心設計、愉快的工作環境能增強職業道德、工作效率和工作滿意度，因而可以減少由于員工頻繁更換、培訓而帶來的開支。

　　提高經營效率

　　相似的，一個精心設計和良性運行的酒店可以產生很高的運行效率，同時減少員工的開支。

　　悉心挑選的建材可以減少日后的維護支出，避免沒完沒了的麻煩。

　　位于威基基 的Ilikai 酒店，在重新進行品牌包裝后成為萬豪復興 酒店。我們幫助業主和物業管理者分析他們的顧客組成，進而改進酒店入口的設置及入住登記程序，使之變得更為高效。

　　減少日常開支是提高運行效率的另一個辦法。盡管這些方面的開支只占了經營成本的8％。然而，當酒店規模越大，所能節省的錢就會越多，并且這方面費用的節省，可以產生良好的媒體效應。

　　收入/支出

　　我與大家分享了如何通過適宜的設計使盈利得以最大化的途徑，希望其中有幾點會對大家有用。

 

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